Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Po koupi · Reklamace

Reklamace vad nemovitosti 2026

Po předání nemovitosti zjistíte vadu? § 2129 OZ vám dává 5 let na reklamaci skrytých vad, § 2629 OZ 10 let na statiku, § 1109 OZ neomezeno na právní vady (zástavy, věcná břemena). Klíčové: 6-měsíční prekluzivní lhůta od zjištění (§ 2112 OZ). Kalkulačka spočítá vaši pozici + doporučí cestu (oprava / sleva / odstoupení).

Vstupy

Doba od převzetí

10 měs

z max 60 měs

Doba od zjištění

1 měs

6-měs prekluzivní lhůta

Pravděpodobnost úspěchu

70 %

repair

Status reklamace: VČAS

Doporučená cesta: Oprava na náklady prodávajícího

Strategie + právní reference
  • Doporučená cesta: oprava na náklady prodávajícího (§ 2107 OZ). Vyžadujte písemný harmonogram + sankce za zpoždění.
  • § 2129 OZ: skryté vady do 5 let od převzetí. Klíčové: prokázat, že vada existovala již při převzetí (znalecký posudek, fotky, svědci).
  • Prodávající vadu neuznává. Doporučení: 1) doporučený dopis s reklamací (právní status), 2) znalecký posudek 5-15k Kč (důkaz), 3) advokát mediator (10-20k Kč), 4) žaloba u soudu (poslední možnost, 30-50k Kč právní zastupování).
  • Postup: 1) doporučený dopis (přesné popsání vady + požadavek), 2) lhůta 30 dní pro reakci, 3) znalecký posudek pokud sporné, 4) advokát + žaloba pokud nedohoda.
  • § 2106 OZ — vady zjevné (kupující měl zkontrolovat), lhůta 24 měsíců
  • § 2107 OZ — práva kupujícího (oprava / sleva / odstoupení)
  • § 2110 OZ — odstoupení od smlouvy při podstatném porušení
  • § 2112 OZ — 6-měsíční prekluzivní lhůta od zjištění vady ("neprodleně")
  • § 2129 OZ — skryté vady nemovitostí, lhůta 5 let od převzetí
  • § 2629 OZ — vady stavby (statika, nosné konstrukce), lhůta 10 let
  • § 1109 OZ — legální vady (zástavy, věcná břemena), neomezená lhůta

4 typy vad & lhůty

  • • Zjevné (§ 2106 OZ): 24 měsíců — kupující měl vadu odhalit při prohlídce / převzetí (např. prasklina ve zdi viditelná).
  • • Skryté (§ 2129 OZ): 5 let — vada zjištěná až po předání (vlhko, plíseň skrytá za nábytkem, vadné instalace).
  • • Statické (§ 2629 OZ): 10 let — vady stavby (statika, nosné konstrukce). Stavebník/developer odpovídá.
  • • Právní (§ 1109 OZ): neomezeno — zástavy, věcná břemena, exekuce, které prodávající zatajil.

3 cesty řešení (§ 2107 OZ)

  • • Oprava na náklady prodávajícího: minor/medium vady. Prodávající opraví v určené lhůtě (typicky 30 dní).
  • • Sleva z ceny: major vady. 0,5-10 % z ceny dle závažnosti. Při 6M ceně major vada = 300k Kč sleva.
  • • Odstoupení od smlouvy: kritické vady (§ 2110 OZ „podstatné porušení“). Vrací se cena + úroky + náklady. Žaloba 6-18 měsíců.

5 chyb kupujících při reklamaci

  • • Pozdě nahlášená vada: 6-měsíční prekluzivní lhůta od zjištění (§ 2112 OZ). Po této době prodávající vznese námitku prodlení.
  • • Bez znaleckého posudku: 5-15k Kč investice = důkaz pro soud. Bez posudku prodávající argumentuje „nevím o čem mluvíte“.
  • • Telefonická reklamace: bez právního statusu. Vždy doporučený dopis s přesným popisem + fotodokumentací.
  • • Vyhrožování soudem před mediací: 90 % případů končí dohodou. Začni s doporučeným dopisem + lhůta 30 dní.
  • • Odstoupení při minor vadách: § 2110 OZ vyžaduje „podstatné porušení“. Drobná prasklina nestačí — soud zamítne.

Související nástroje

Reklamace vad nemovitosti 2026 — § 2129 OZ skryté vady do 5 let · Jistybyt