Průvodce kupujícího
Jak koupit nemovitost v Česku v roce 2026
Osm fází od první prohlídky po klíče. Bez vaty, bez prodejních triků. Tento průvodce aktualizujeme, když se mění legislativa nebo bankovní praxe.
- 1
Definujte si rozpočet
Začněte hypoteční kalkulačkou. K vlastním úsporám připočtěte max. 80–90 % LTV od banky a počítejte s 3–4 % na vedlejší náklady (daně, právník, znalec, kolky).
Spočítat hypotéku → - 2
Vyberte si lokalitu
Sledujte ceny/m² ve vybraných čtvrtích po dobu 4–6 týdnů. Za tu dobu uvidíte, co je férová cena a co realitní „kotva". Náš AVM model rovnou ukáže, jestli inzerát sedí v tržním pásmu. Pokud váháte mezi čtvrtěmi, popište situaci AI Concierge — doporučí lokalitu podle dojezdu, rodinné situace a rozpočtu.
AI Concierge → - 3
Prohlídka — co kontrolovat
Kromě estetiky se ptejte na: stáří elektroinstalace, stoupaček, oken; PENB třídu; výši fondu oprav; nájem za parkování; plánované rekonstrukce v domě (BVK rozpočet). Tip: na každém detailu inzerátu máme Q&A sekci s veřejnými otázkami — podívejte se, co se ostatní zájemci už ptali.
Vzor Q&A na detailu → - 4
List vlastnictví a zástavy
Před rezervací požadujte čerstvý LV (max 30 dní). Zkontrolujte: vlastnické právo, věcná břemena, předkupní práva, exekuce a zástavní práva. Jistybyt automaticky tahá cadastral data z ČÚZK INSPIRE WFS (open data, CC-BY 4.0). Skryté vady (§ 2129 OZ) řeší samostatná kalkulačka — 5 let od převzetí máte právo na slevu nebo opravu.
Skryté vady § 2129 OZ → - 5
Rezervační smlouva
Standardní záloha v ČR je 50 000–250 000 Kč. Smlouva o smlouvě budoucí § 1785-1788 OZ by měla mít rozvazovací podmínku, pokud nezískáte hypotéku do dohodnuté doby (typicky 30 dní). Bez té podmínky neuhrazujte. Pokud kupujete kulturní památku (NKP/KP), počítejte navíc s NPÚ schvalováním renovací § 14 zák. 20/1987.
Kulturní památka § 11 → - 6
Hypotéka a odhad
Banka pošle znalce na odhad obvyklé ceny. Tento odhad nemusí odpovídat kupní ceně — pokud bude nižší, banka půjčí jen LTV z odhadu. Mějte hotovost na případný „rozdíl" mezi cenou a LTV. Sazby 2026: ČNB 2T repo 3,25 % (od 4/2026) + bankovní marže 1,5–2,0 p.b. = typicky 4,7–5,4 % p.a.; cyklus snižování pravděpodobně skončí Q4 2026, fixace 7–10 let zafixuje blízko dna.
Spočítat hypotéku → - 7
Kupní smlouva a úschova
Peníze nikdy neposílejte přímo prodávajícímu. Použijte advokátní nebo notářskou úschovu, případně bankovní jistotní účet. Smlouva musí obsahovat veškeré přílohy LV, prohlídkové protokoly a soupis movitých věcí.
- 8
Návrh na vklad do KN
Po podpisu kupní smlouvy se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí (KN). Lhůta na zápis je standardně 30 dní; vlastnické právo přechází k datu podání návrhu. Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena (od 9/2020). Pokud později budete prodávat — od 1. dne držby běží 5letý časový test § 4 ZDP (osvobození od daně z příjmu).
Daň při prodeji →
Checklist dokumentů — co si vyžádat před podpisem
- Aktuální výpis z katastru nemovitostí (LV) — max 30 dní starý
- Stavebně-technický průzkum (volitelné, ale doporučené pro RD)
- Energetický štítek (PENB) — povinný, požadujte před rezervací
- Smlouva o správě domu nebo SVJ stanovy + výše fondu oprav
- Vyúčtování energií za poslední 2 roky
- Fotokopie občanky prodávajícího (ověřená)
- Pokud je více vlastníků — souhlas všech
- Pokud manželé v SJM — souhlas obou (i když inzerát uvádí jen jednoho)
Pokud něco není jasné, zeptejte se
Náš tým podpory je proškolený v realitním právu i hypotečním procesu. Odpovědi do 24 hodin v pracovních dnech.