Průvodce prodávajícího
Jak prodat nemovitost v Česku v roce 2026
Osm fází od stanovení ceny po předání klíčů. Bez vaty, bez makléřských triků. Tento průvodce aktualizujeme s pohyby na trhu.
- 1
Stanovte férovou cenu
Nejhorší co můžete udělat: vyhodit cenu „o 10 % nahoru pro místo na vyjednávání". Realita ČR 2026: nadhodnocené inzeráty visí na trhu medián 87 dní; férově oceněné 23 dní. Spusťte AVM kalkulačku — porovná vaši cenu s mediánem na základě města, dispozice a plochy. Specializace = premium: smart home + IoT integration zvyšuje cenu o 3–8 %, PENB A/B o 5–10 %, kulturní památka KP/NKP o 20–35 % vs comparable. Zohledněte v ceně i v marketingu (filtry, tag).
Spočítat AVM odhad → - 2
Připravte dokumenty
Bez nich nelze inzerovat ani podepsat rezervační. Potřebujete: aktuální výpis z KN (LV, max 30 dní), platný PENB štítek, stanovy SVJ + zápis posledního shromáždění (u bytu), vyúčtování energií za 2 roky, půdorys. Tip: ČÚZK INSPIRE WFS pomůže ověřit cadastral data — pracujeme na automatickém tahání pro každý ověřený inzerát.
Ceník inzerce → - 3
Profesionální fotky a popis
Statistika: inzeráty s 12+ fotkami v rozlišení 1200×800+ generují 3,4× víc dotazů. Fotky natočte za denního světla, všechny místnosti + důležité detaily (PENB štítek, parkování, výhled). Jistybyt automaticky stripuje EXIF data (kvůli GPS soukromí prodávajícího). Pro majitele bez makléře: BankID ověření + AI generování popisu z parametrů.
Vystavit inzerát zdarma → - 4
Zveřejněte inzerát s ověřením
BankID ověření majitele zdarma za 5 minut — kupci uvidí Trust badge a získáte hot strip preference v homepage. Inzerát je viditelný do 1 hodiny od ověření; alerty kupcům s odpovídajícím saved-search jdou okamžitě (transakční e-mail přes Resend).
Vložit inzerát → - 5
Prohlídky a kvalifikace zájemců
Nepouštějte do bytu kohokoli — vyžadujte pre-approval z banky (alespoň indikativní výpočet). Vážný kupec má informace připravené; turisté chtějí jen vidět byt. Q&A sekce na detailu inzerátu vám pomůže odbavit běžné otázky veřejně, ne 10× v soukromém chatu.
Vzor Q&A na detailu → - 6
Vyberte kupce — pozor na cenu vs. jistotu
Dilemma: 8,5 mil. od kupce s pre-approved hypotékou, nebo 8,7 mil. od „čekáme na schválení". Každý měsíc protahování vás stojí cca 0,3 % ceny (úroky z hypotéky, opotřebení, riziko propadu trhu). Často se vyplatí vzít méně, ale rychle a jistě. Spočítejte čistý výnos po daních a provizi makléři (pokud ho máte).
Netto z prodeje → - 7
Rezervační smlouva a úschova
Záloha 50 000–250 000 Kč. Rezervační má obsahovat: cenu, lhůty (typicky 30 dní na hypotéku), rozvazovací podmínky, sankce. Peníze nikdy přímo na váš účet — jen do advokátní/notářské/bankovní úschovy.
- 8
Kupní smlouva a vklad do KN
Kupní smlouvu obvykle připraví advokát kupce nebo banky. Důležité: ověřte cenu, datum předání, podmínky uvolnění z úschovy. Po podpisu se podává návrh na vklad do KN — vlastnické právo přechází k datu podání. Daň z nabytí byla zrušena (od 9/2020), ale § 4 ZDP daň z příjmu se stále vztahuje pokud jste nemovitost vlastnili < 5 let.
Daň ze zisku z prodeje →
Checklist dokumentů — co mít připravené před inzercí
- Aktuální výpis z katastru nemovitostí (LV) — max 30 dní
- Platný PENB štítek (nemůžete inzerovat bez něj — pokuta až 100 tis. Kč)
- U bytu: stanovy SVJ + zápis posledního shromáždění + výše fondu oprav
- Vyúčtování energií, vodného/stočného za poslední 2 roky
- Půdorys bytu/domu (typicky z původní stavební dokumentace)
- Souhlas druhého manžela (SJM) nebo všech spoluvlastníků
- Kopie občanského průkazu a daňového přiznání (pro úschovu/banku)
- Pokud je nemovitost v zástavě — výpočet doplatku z banky
Vystavte si inzerát zdarma
BankID ověření, automatický LV, EXIF strip fotek, hot strip preference v homepage. Žádný poplatek za inzerci.