Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Koupě · Smlouvy

Smlouva o smlouvě budoucí 2026 — risk kalkulačka

Smlouva o smlouvě budoucí (SoSB) podle § 1785-1788 OZ rezervuje nemovitost před podpisem kupní smlouvy. Záloha 1-3 % v advokátní úschově. Pokud chybí klíčová rozvazovací podmínka „hypotéka zamítnuta“, riziko ztráty 100-200k Kč zálohy.

Vstupy

Risk: LOW (10/100)

✓ Standardní setup. Riziko ztráty zálohy nízké.

Záloha

130 000 Kč

2 % z ceny · standard 1-3 %

Ztráta při odstoupení

130 000 Kč

Záloha + sankce kupce

Náhrada od prodávajícího

325 000 Kč

Při odstoupení prodávajícího

Identifikovaná rizika

  • Sankce prodávajícího 5.0 % je nízká. Pokud prodávající najde lepšího kupce, může odstoupit za 0-3 % (žádný motiv neporušit).

Doporučení

  • → **Získat pre-approval předem** (zdarma u hypotečního specialisty). Snížuje risk zamítnutí z 15 % na 5 %. Naše /api/dsti-dti spočítá max hypotéku.
  • → Vyjednat sankci prodávajícího min 5 % (325 000 Kč) za odstoupení bez důvodu.
  • → **Záloha v advokátní úschově**, NE na účet prodávajícího/realitky. Pokud realitka zkrachuje nebo prodávající zmizí, advokátní úschova je chráněna.

§ 1785-1788 OZ — Smlouva o smlouvě budoucí. Standard záloha 1-3 % v advokátní úschově, lhůta 60-90 dní, sankce prodávajícího 5 %, sankce kupce = zadržení zálohy. Rozvazovací podmínka „pokud hypotéka zamítnuta“ KLÍČOVÁ. Pre-approval (zdarma) snížuje riziko zamítnutí z 15 % na 5 %.

Klíčové klauzule SoSB

  • • Identifikace nemovitosti — adresa, parcelní číslo, list vlastnictví (LV). Bez toho smlouva neplatná.
  • • Kupní cena — finální cena vč. DPH, způsob zaplacení (advokátní úschova).
  • • Záloha — 1-3 % z ceny v advokátní úschově, NE na účet prodávajícího.
  • • Lhůta uzavření kupní smlouvy — 60-90 dní pro hypotéku + 30 dní vklad do KN.
  • • Rozvazovací podmínka „hypotéka zamítnuta“ — KRITICKÁ. Bez ní ztrácíte zálohu při zamítnutí.
  • • Sankce za odstoupení — kupec: zadržení zálohy. Prodávající: 5 % z ceny (smluvní pokuta § 2048 OZ).

Optimální setup pro kupce

  • • Pre-approval předem — zdarma u hypotečního specialisty. Snížuje risk zamítnutí z 15 % na 5 %.
  • • Záloha 2 % v advokátní úschově — standard, ne přijít na účet prodávajícího/realitky.
  • • Lhůta 90 dní — 60 dní hypotéka + 30 dní vklad do KN. Banky potřebují 4-8 týdnů.
  • • Žádná smluvní pokuta nad zálohu — postačí zadržení zálohy. Vyjednat zrušení dodatečné pokuty.
  • • Rovnost stran: sankce prodávajícího 5 %+ za odstoupení bez důvodu.

Související nástroje

Smlouva o smlouvě budoucí 2026 — kalkulačka rizik § 1785 OZ · Jistybyt