Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Daně · Investor

Daňové optimalizace investora 2026

Porovnání 3 režimů pro real-estate investora s 1+ pronajímanými byty: OSVČ paušál (§ 7 ZDP), OSVČ skutečné výdaje + odpisy (§ 9 ZDP), s.r.o. (DPPO 21 % + srážková 15 %). Kalkulačka spočítá optimum + break-even pro s.r.o. dle počtu bytů.

Globální parametry
Portfolio nemovitostí

Paušál OSVČ 30 %

Hrubý nájem
264 000 Kč
Výdaje uznané
79 200 Kč
Daňový základ
184 800 Kč
Daň z příjmu
27 720 Kč
Sociální
26 981 Kč
Zdravotní
12 474 Kč
Overhead (účetní)
12 000 Kč
Čistý cashflow
60 825 Kč
Efektivní daň
77.0 %

Skutečné OSVČ + odpisy

Doporučeno
Hrubý nájem
264 000 Kč
Výdaje uznané
187 000 Kč
Daňový základ
77 000 Kč
Daň z příjmu
11 550 Kč
Sociální
11 242 Kč
Zdravotní
5 198 Kč
Overhead (účetní)
12 000 Kč
Čistý cashflow
100 011 Kč
Efektivní daň
62.1 %

s.r.o. (DPPO 21 %)

Hrubý nájem
264 000 Kč
Výdaje uznané
263 000 Kč
Daňový základ
1 000 Kč
Daň z příjmu
210 Kč
Srážková 15 %
119 Kč
Overhead (účetní)
70 000 Kč
Čistý cashflow
69 672 Kč
Efektivní daň
73.6 %

Doporučení

Optimální režim: Skutečné výdaje OSVČ + odpisy. Úspora oproti nejhorší variantě: 39 185 Kč/rok.

Break-even pro s.r.o.: od 13 bytů s podobnou ekonomikou překoná s.r.o. OSVČ skutečné.

  • Skutečné výdaje + odpisy 1,4 % p.a. se vyplatí, protože odpisy snižují základ daně bez cash výdaje.
  • Vedení účetnictví: doporučujeme externí účetní 1-2k Kč/měs, plus archivace dokladů 10 let.
  • Vedlejší činnost OSVČ má nižší minimální vyměřovací základ pojistného — pokud máš zaměstnání, drž status side.
  • Daň z prodeje §10 ZDP: při OSVČ je byt součástí osobního majetku → 5/10y test platí; při s.r.o. je vždy zisk z prodeje zdaněn DPPO 21 %.
Právní reference
  • § 7 odst. 7 ZDP — paušální výdaje OSVČ (30 % z příjmů, max 600 000 Kč)
  • § 9 odst. 3 ZDP — skutečné výdaje z pronájmu (vč. odpisů 1,4 % p.a.)
  • § 16 ZDP — sazba DPFO 15 % do 36× průměrné mzdy, 23 % nad
  • § 21 ZDPPO — sazba DPPO 21 % (od 2024)
  • § 36 ZDP — srážková daň 15 % z dividendy
  • Zákon č. 589/1992 Sb. — sociální pojistné OSVČ 29,2 %, vyměřovací základ 50 % zisku
  • Zákon č. 592/1992 Sb. — zdravotní pojistné 13,5 %, vyměřovací základ 50 % zisku

3 daňové režimy — kdy co

  • • Paušál OSVČ 30 %: 1-2 byty, hrubý nájem do 2M Kč, chceš minimální admin. § 7 odst. 7 ZDP, max 600k uznaných výdajů.
  • • Skutečné OSVČ + odpisy: 2-3 byty, vysoké úroky z hypotéky, vyšší výdaje na opravy. Odpisy 1,4 % p.a. (30 let) snižují základ daně bez cash výdaje.
  • • s.r.o.: 4+ byty, plánuješ další akontace, banka chce DSCR jako právnické osoby. DPPO 21 % + srážková 15 % z dividendy = efektivní 32,85 %, ale BEZ pojistného (29,2 % + 13,5 %).

Break-even pro s.r.o. — kdy přechod

  • • Setup overhead: notář 8-12k + zápis 6k + první účetní 4k = 18-22k jednorázově.
  • • Roční overhead: externí účetní 3k Kč/měs = 36k + audit povinný od 40M aktiv = 20k + ostatní 14k = 70k Kč/rok.
  • • Break-even point: typicky 4-5 bytů s průměrným ziskem 80-100k Kč/rok per byt → s.r.o. cashflow benefit překročí 70k overhead.
  • • Bonus: banka při hypotéce počítá s.r.o. cashflow (ne osobní mzdu) → DSCR pro 4.+ byt zlepšen, viz cluster DSCR portfolio.

5 chyb investorů při daňovém režimu

  • • Paušál pro 5 bytů: strop 600k uznaných výdajů znamená, že vyšší příjem je daněn z větší části. Skutečné výdaje + odpisy zvítězí.
  • • s.r.o. pro 1 byt: 70k overhead převáží daňový benefit. Zůstaň OSVČ.
  • • Dividenda 100 % každý rok: srážková 15 % se dá obejít kumulací zisku v s.r.o. a výplatou jen kdy potřebuješ (např. další akontace).
  • • Hlavní OSVČ + zaměstnání: nejde. Statut hlavní činnosti je výlučně pro plný úvazek OSVČ. Vedlejší = nižší pojistné minimum.
  • • Daň z prodeje § 10 ZDP: u OSVČ 5/10y test platí (osvobození). U s.r.o. je každý prodej zdaněn DPPO 21 %. Pro byty určené na prodej zůstaň OSVČ.

Související nástroje

Daňové optimalizace investora 2026 — OSVČ paušál vs skutečné vs s.r.o. · Jistybyt