Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Prodej · Makléř

Realitní makléř komise vyjednávání 2026

Standardní provize realitky v ČR 2026 je 4 % z prodejní ceny + DPH 21 %. Pro byt 6M Kč to je 290k Kč jen pro makléře. Kalkulačka spočítá vyjednávací leverage dle atraktivity, likvidity trhu, počtu konkurujících makléřů a bundling. Výstup: cílová provize 2,5-3,5 % + 6 taktik + 5 alternativních fee struktur.

Vstupy

Standard

240 000 Kč

4.0 % z ceny

Cílová provize

159 000 Kč

2.7 % z ceny

Vaše úspora

81 000 Kč

úspěch 60 %

Vyjednávací pozice: Střední

Pravděpodobnost úspěchu vyjednávání: 60 %. Cílová provize 2.7 % místo 4.0 % standardu.

Vyjednávací taktiky (dle účinnosti)

  • Konkurence 2-3 makléřůúčinnost 80 %

    Oslovte 2-3 makléře paralelně, nechte je vědět, že srovnáváte nabídky. Většina sleví o 0,5-1 % aby získala kontrakt. Klíčové: ukažte konkrétní nabídku konkurence (e-mail, smlouva).

  • Argumentace atraktivitouúčinnost 70 %

    Pro atraktivní nemovitosti (lukrativní lokalita, dobrý stav) má makléř low effort sale. Argumentujte: „Prodáte to za 30 dní, mám na to 50 zájemců sám." Sleva 0,5-1 % typická.

  • Performance bonusúčinnost 60 %

    Navrhněte: „2,5 % základ + 0,5 % bonus, pokud prodáte nad 95 % asking ceny." Makléř je motivovaný, vy zaplatíte víc jen pokud je vyšší cena.

  • Fix fee alternativaúčinnost 40 %

    Navrhněte fixní částku (typicky 100-150k Kč) místo procenta. Pro byty nad 5M Kč to znamená 2-3 % efektivně. Makléři neradi přistupují, ale pro „one shot" deal akceptují.

5 alternativních fee struktur

Fixní paušál

Pevná částka bez ohledu na cenu. Pro byty 5M+ Kč je to obvykle levnější.

100 000 - 150 000 Kč jednorázově

Vhodné: Atraktivní byty 5M+ Kč v Praze, rychlý prodej

Performance-based

Nižší základ (2-2,5 %) + bonus 0,5-1 % při překročení target ceny.

2,5 % základ + 0,5 % bonus nad 95 % asking

Vhodné: Prodávající s ambiciózní target cenou

Tiered commission

Nižší % pro vyšší cenu. Např. 3 % do 5M, 2,5 % nad 5M Kč.

3 % do 5M, 2,5 % nad 5M Kč

Vhodné: Drahé nemovitosti (RD, byty 7M+)

No-exclusive split

3-4 makléři paralelně, kdo prodá první, dostane provizi. Snižuje vaši leverage v ceně, ale možná zrychlí prodej.

4 % standardní (žádná sleva, ale rychlost)

Vhodné: Méně atraktivní nemovitosti, kde rychlost > úspora

Hybrid (fix + %)

Fix 50k Kč + 1,5 % z ceny. Pokrývá makléř náklady i při nízké ceně.

50 000 Kč + 1,5 % z prodejní ceny

Vhodné: Levnější byty (do 3M Kč), kde 4 % = 120k není dost motivace

Strategie + právní reference
  • Moderate leverage: cílová provize 3-3,5 %. Konkurence 2 makléřů + bundling jsou nejúčinnější taktiky.
  • Pro byty 5M+ Kč zvažte fixní paušál 120-150k Kč místo procenta. Při 6M ceně to je 2,0-2,5 % efektivně.
  • Rezervační smlouva s makléřem (§ 750 NOZ) měla by obsahovat: provizi (% nebo Kč), dobu platnosti exkluzivity (max 90 dní rozumné), termín prodeje, sankce za přerušení. Vyjednávejte VŠECHNY podmínky, ne jen procento.
  • Daňová stránka: provize makléře je daňově uznatelný náklad pro prodávajícího (snižuje základ pro daň z prodeje § 10 ZDP).
  • § 750 NOZ — smlouva o obstarání záležitosti (rezervační smlouva s makléřem)
  • § 2430 NOZ — provize při zprostředkování
  • § 1814 NOZ — práva spotřebitele při zprostředkování (ochrana před nepřiměřenými podmínkami)
  • § 10 odst. 5 ZDP — provize makléře je daňově uznatelný náklad pro prodávajícího
  • Zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování — povinnost makléře mít pojištění + odbornou kvalifikaci

Standardy provize CZ 2026

  • • Praha (atraktivní byty): 3,5-5 % standard, vyjednatelné na 2,5-3,5 %
  • • Brno + krajská města: 4-5 % standard, vyjednatelné na 3-4 %
  • • Menší města + venkov: 4-6 % standard, méně vyjednatelné (málo konkurence)
  • • Komerční nemovitosti: 2-4 % (větší objemy, nižší marže)
  • • DPH: všechny CZ realitky jsou plátci DPH (21 %), provize 4 % = ve skutečnosti 4,84 % z ceny

Top 3 nejúčinnější taktiky

  1. 1. Konkurence 2-3 makléřů (80 % účinnost): Oslovte 2-3 makléře paralelně, ukažte konkurenční nabídky. Většina sleví o 0,5-1 % aby získala kontrakt. Klíčové: ukažte konkrétní e-mail nebo smlouvu.
  2. 2. Bundling prodej + nákup (75 % účinnost): Pokud kupujete jiný byt, navrhněte bundle: „Prodejte mi tento + najdete mi nový — sleva 1 % na obou transakcích.“ Makléř má 2× provizi za 1× klienta.
  3. 3. Argumentace atraktivitou (70 % účinnost): Pro lukrativní byty: „Prodáte to za 30 dní, mám na to 50 zájemců sám.“ Sleva 0,5-1 % typická.

5 chyb prodávajících při vyjednávání

  • • Akceptace prvního makléře: První makléř obvykle nabízí 4-5 % bez slevy. Konkurence 2-3 makléřů snižuje na 3-3,5 %.
  • • Bez exkluzivity „jen pro jistotu“: Bez exkluzivity makléř neinvestuje do marketingu. Lepší exkluzivita 60-90 dní za nižší procento.
  • • Zaměření jen na procento: Vyjednávejte VŠECHNY podmínky — provizi, dobu exkluzivity, sankce za přerušení, marketing budget, fotografování.
  • • Bez backup plánu: Pokud makléř odmítne slevit, máte alternativu? DIY přes Bezrealitky, jiný makléř, fix paušál? Bez alternativy nemáte pákový efekt.
  • • Provize z asking ceny vs prodejní ceny: Některé smlouvy mají provizi z asking (vyšší). Vyjednávejte z prodejní (skutečné), ne asking.

Související nástroje

Realitní makléř komise vyjednávání 2026 — z 4 % na 3-3,5 % · Jistybyt