Kalkulačky · Hypotéky · První byt
První byt 2026 — kompletní balík pro mladé klienty
Pro klienty 25-32 let, kteří kupují svůj 1. byt. Tato kalkulačka spojuje 4 nástroje: affordability check (DSTI/DTI ČNB limity) + bonita score + 5 bank approvals + pojistka schopnosti splácet + total monthly cost. Plus 6-krokový checklist od bonita check po vklad do KN.
Doporučení
**5 bank schválí pohodlně.** Bonita 100/100, DSTI 38 %. Pre-approval u 2-3 bank pro nejlepší sazbu (KB/mBank loyalty bonusy). Total monthly cost 28 000 Kč/měs (40 % z příjmu = zdravé).
Hypotéka
Měsíční náklady total
Bonita score: 100 / 100
Affordability max hypotéka: 6 594 731 Kč
(vaše hypotéka 5 000 000 Kč — ✓ pod limitem)
5 bank approvals
KB ✓ Schválí
4.7 % p.a.
Bonita 100/100, DSTI 38 %, LTV 77 % — standard
ČSOB ✓ Schválí
4.9 % p.a.
Bonita 100/100, DSTI 38 %, LTV 77 % — standard
Česká spořitelna ✓ Schválí
4.9 % p.a.
Bonita 100/100, DSTI 38 %, LTV 77 % — standard
mBank ✓ Schválí
4.7 % p.a.
Bonita 100/100, DSTI 38 %, LTV 77 % — standard
Hypoteční banka ✓ Schválí
5.0 % p.a.
Bonita 100/100, DSTI 38 %, LTV 77 % — standard
6-kroková roadmap pro 1. byt
1. Bonita check (kontrola registrů)
Zkontrolujte SOLUS/BRKI/NRKI/ÚEC/FÚ/NSS PŘED žádostí. Lepší než zamítnutí v BRKI. · 7 dní
2. Pre-approval u 2-3 bank
Hypoteční specialista zdarma pošle žádost u KB + ČSOB + mBank současně. 5-14 dní výsledek. · 14 dní
3. Najít byt + AVM check
Sledujte realitní portály. Pro každý zájemný byt /widget/avm odhad férové ceny + comparable sales. · 30 dní
4. Rezervační smlouva (SoSB) + záloha
Záloha 1-3 % v advokátní úschově (NE realitce!). Rozvazovací podmínka „hypotéka zamítnuta" KRITICKÁ. · 7 dní · 100 000 Kč náklady
5. Hypotéka schválena + pojistka
Banka pošle finální offer. Pojistka schopnosti splácet (Allianz/Generali/Kooperativa) povinná u LTV 80 %+. · 30 dní · 5 000 Kč náklady
6. Kupní smlouva + advokátní úschova
Advokát (12-25k Kč) připraví kupní smlouvu + zástavní smlouvu. Vklad do KN 14 dní. · 21 dní · 25 000 Kč náklady
Výhody pro klienty pod 36 let — ČNB pravidla
- • DSTI 50 % (vs 45 % pro 36+ let). Klient s 60k Kč/měs může mít splátku až 30k.
- • DTI 9× (vs 8× pro 36+). Příjem 70k Kč/měs × 12 × 9 = 7,56M Kč max hypotéka.
- • 90 % LTV výjimka 1× za život pro vlastní bydlení (ne investice). Pro byt 6M = jen 600k akontace.
- • Stress test +2 % p.a. ČNB povinný — banka kontroluje, že DSTI zůstane pod 50 % i při sazbě +2 %.
- • Pojistka schopnosti splácet povinná u LTV 80 %+ (typicky všechny mladé klienty s vyšší LTV).
6-krokový proces 1. bytu (typicky 4-6 měsíců)
- 1. Bonita check (7 dní, zdarma) — kontrola SOLUS/BRKI/NRKI/ÚEC/FÚ registrů. Lepší než zamítnutí v BRKI.
- 2. Pre-approval u 2-3 bank (14 dní, zdarma přes hypotečního specialistu) — KB + ČSOB + mBank současně.
- 3. Najít byt + AVM check (30+ dní) — sledujte realitní portály, AVM odhad férové ceny.
- 4. Rezervační smlouva (SoSB) (7 dní, záloha 100k+) — advokátní úschova! Rozvazovací podmínka „hypotéka zamítnuta“ KRITICKÁ.
- 5. Hypotéka schválena + pojistka (30 dní) — pojistka schopnosti splácet 4-6k Kč/rok.
- 6. Kupní smlouva + advokátní úschova + vklad KN (21 dní, advokát 12-25k Kč) — vlastník po vkladu.
5 chyb mladých kupců
- • Nesledovat affordability: klient s 50k Kč/měs hledá 6M byt. DSTI 53 % nad ČNB limit. **Řešení:** kalkulačka spočítá max affordable PŘED hledáním.
- • Pre-approval bez bonita check: klient s minulosti dostane vícenásobné zamítnutí v BRKI = horší profil. **Řešení:** /bonita-check PŘED pre-approval.
- • Záloha realitce místo advokátní úschovy: riziko ztráty 100-200k Kč. **Řešení:** SoSB s advokátní úschovou + rozvazovací podmínka.
- • Nedostatečná akontace: 5-10 % LTV → 90-95 %. Vyžaduje pojistku + vyšší sazba +0,3-0,5 %. **Řešení:** alespoň 15-20 % akontace (omezte LTV na 80-85 %).
- • Total monthly cost > 40 % příjmu: mortgage + utilities + opex + pojistka + spořeno 0. **Řešení:** total < 35-40 % zachovává finanční zdraví.
Související nástroje
- → DSTI / DTI ČNB — detailní affordability check.
- → Bonita check — kontrola 6 registrů PŘED pre-approval.
- → Pre-approval kalkulačka — schvalovací pravděpodobnost u 5 bank.
- → Pojištění schopnosti splácet — 5 pojistitelů × 3 typy pokrytí.
- → SoSB risk skóre — rezervační smlouva před koupí.