Kalkulačky · Hypotéky · Portfolio restrukturalizace
Restrukturalizace FO → s.r.o. 2026
Pro klienty s **2+ investičními byty** kteří zvažují převod z fyzické osoby na společnost. Hlavní výhody: **DPPO 21 % vs progresivní PIT 15-23 %**, **liability shielding** (omezení odpovědnosti) a **estate planning** (snadnější převod na děti). CZ 2026: ~12 000 FO vlastníků 2+ investičních bytů, jen ~8 % má s.r.o. strukturu — značný potenciál optimalizace pro top bracket investory.
Daňová matice FO vs s.r.o. (2026)
| Scénář | Sazba | Zákon | Poznámka |
|---|---|---|---|
| FO § 9 ZDP — low bracket | 15 % | § 16 ZDP | Příjem do 1 935 552 Kč/rok |
| FO § 9 ZDP — top bracket | 23 % | § 16 ZDP | Marginální nad 1 935 552 Kč/rok |
| s.r.o. DPPO + reinvestice | 21 % | § 21 ZDPo | Profit zůstává v s.r.o. (best scenario) |
| s.r.o. + výplata dividendy | 32,85 % | § 36 odst. 2 ZDP | 21 % DPPO + 15 % srážka z dividendy |
**Klíč:** restrukturalizace na s.r.o. je výhodná pouze při **reinvestici profitu** (top bracket) nebo **velkém portfoliu** (4+ bytů, kde liability shielding sám o sobě ospravedlňuje cenu). Při výplatě dividend efektivní sazba 32,85 % převyšuje top PIT 23 %.
Restrukturalizační náklady (typické 2026)
- • **Notář** — zakladatelská smlouva s.r.o. + smlouva o vkladu nemovitosti: 8-15 000 Kč
- • **Právník** — převod nemovitostí, vklad do katastru: 30-60 000 Kč
- • **Banka** — souhlas s převodem hypoték, refinancování pro s.r.o.: 10-20 000 Kč
- • **Daňový poradce** — § 24 ZDP správa, optimalizace odpisů: 15-30 000 Kč
- • **Katastr nemovitostí** — vklad: 1 000 Kč/byt
- • **Banka transfer fee** — 0,5 % z převáděných hypoték: 25-50 000 Kč/byt
- **Total typicky 80 000 + 25 000 Kč/byt** = 130 000 Kč pro 2 byty, 230 000 Kč pro 6 bytů.
7 strategických doporučení
- 1. Top PIT bracket 23 % + reinvestice = restructure-now. Marginal saving 2 % × čistý profit 1M+ = ≥ 20k Kč/rok, break-even < 8 let.
- 2. Pod 4 byty = liability shield slabý. Standardní pojištění domácnosti + nájmu obvykle stačí. S.r.o. nutná až od 4+ bytů (~30M Kč portfolio).
- 3. Reinvestice profitu zpět = klíčová. Bez reinvestice (výplata dividend) effective 32,85 % převyšuje PIT i pro top bracket.
- 4. Estate planning bonus pro 50+. S.r.o. shares dle § 21 odst. 1 zák. 90/2012 ZOK snadnější převod na děti vs nemovitosti (notář, daň z nabytí).
- 5. Pre-approval s daňovým poradcem 6 měsíců předem. Banka souhlas s převodem hypotéky 2-3 měsíce, právník smlouvy 1-2 měsíce, katastr 1 měsíc.
- 6. § 4 ZDP osvobození hlídat. FO osvobozeno po 5 letech (BD od 2021) nebo 10 letech (OV) držení — převod na s.r.o. před uplynutím = vyvolá zdanění equity.
- 7. Daňové odpisy 30 let (4 % ročně). S.r.o. má rovné odpisy nebo zrychlené metoda § 31-32 ZDPo, přesouvá benefit na 30leté období — oddálení daňové povinnosti.
5 nejčastějších chyb
- Chyba 1: Restrukturalizace pro 1-2 byty. Fixed costs 80-130k Kč převyšují roční úsporu (max 10-20k pro low-standard bracket). Break-even 8+ let nepraktické.
- Chyba 2: Bez reinvestice plánu. Effective sazba 32,85 % s dividend distribution převyšuje PIT — nutno mít plán reinvestice profitu (další byt, větší renovace, DPS pro děti).
- Chyba 3: Převod před § 4 ZDP osvobozením. Pre-mature převod = zdanění equity (5/10 let pravidlo). Counterfactual: počkat na osvobození před převodem.
- Chyba 4: Bez souhlasu banky s převodem hypotéky. Banka může požadovat re-application pro s.r.o. (vyšší sazba +0,3-0,5 %) — bez pre-approval risk zamítnutí.
- Chyba 5: Ignorace DPH registrace. S.r.o. obrat 2M+ Kč/rok = povinnost DPH registrace, dopad na cash flow + administrativa.
Zákonná opora
- • **§ 16 ZDP** (zák. 586/1992) — progresivní sazba PIT 15 % / 23 % nad 1 935 552 Kč
- • **§ 21 ZDPo** (zák. 586/1992) — DPPO 21 % pro s.r.o.
- • **§ 36 odst. 2 ZDP** — srážková daň 15 % z dividendy
- • **§ 4 ZDP** — osvobození u FO po 5 letech (BD) / 10 letech (OV) držení
- • **§ 9 ZDP** — příjem z pronájmu, skutečné výdaje § 24 ZDP nebo paušál 30 %
- • **§ 31-32 ZDPo** — daňové odpisy nemovitostí, 30 let (4 % ročně) lineární nebo zrychlené
- • **§ 21 odst. 1 zák. 90/2012 ZOK** — převod podílů s.r.o. (estate planning)