Smluvní vztahy · Pacht · § 2332-2357 OZ
Pacht nemovitosti 2026
Engine pro pacht — 5 PachtType. Klíčový rozdíl od nájmu: pachtýř bere plody (úroda, dividendy, subleasing) + nese údržbu. Yield gross/net + break-even invest + cash flow analysis pro pachtýře + propachtovatele.
5 PachtType
- Zemědělský pozemek § 2345-2348 OZnotice 12 měs
Hospodářský rok (1.10.-30.9.). § 2348 předkupní právo pachtýře při prodeji.
- Lesní pacht § 2349 OZnotice 12 měs
Long-term 20-40 let (forest cycle). Sustainable management dle zák. 289/1995.
- Pacht závodu § 2349 OZnotice 6 měs
Komplexní (operations + assets). Pachtovné fixní + variable (% obratu). DPH 21 %.
- Komerční nezemědělský § 2332+notice 6 měs
Obecná úprava. Plody = subleasing income, dividendy. § 2334 pachtovné max plody.
- Rezidenční ruralnotice 6 měs
Méně časté — hybrid s § 2235 OZ nájemními pravidly při rezidenční složce.
Pacht vs nájem — klíčové rozdíly
- • Pacht vs nájem: Pachtýř bere plody (úroda, subleasing rent, dividendy). Nájemce má pouze užívání.
- • Údržba: Pachtýř typicky nese údržbu + daně + pojištění (§ 2336). Nájemce minimálně.
- • Předkupní právo: Zemědělský pacht má § 2348 předkupní pro pachtýře. Nájemce ne.
- • Délka: Pacht typicky long-term (1-40 let). Nájem typicky kratší (1-5 let).
- • DPH: Komerční pacht 21 % DPH. Residential nájem § 56 ZDPH exempt.
Cash flow analysis
- • Pachtýř net cash flow = plody - pachtovné - údržba
- • Yield gross = pachtovné / hodnota nemovitosti × 100 (typicky 2-5 % zemědělský)
- • Yield net = (pachtovné - 30 % údržby) / hodnota × 100
- • Break-even let = investice pachtýře / pachtýř net cash flow
- • § 2334 OZ: pachtovné nemůže být vyšší než hodnota plodů
Status engine
- • green: pachtýř net > 20 % pachtovného, healthy cash flow
- • yellow: pachtýř net 0-20 %, marginal viability
- • red: pachtýř net < 0, neudržitelné, renegotiation potřebná
Distinct od ostatních
- • /najemni-smlouva § 2235+ OZ — nájem (užívání bez plodů)
- • /vacation-rental — krátkodobý nájem
- • /coliving-contract — coliving rezidenční
- • /pacht-nemovitosti — pacht (užívání + plody) § 2332+ OZ
REST API
Programatický přístup k engine pro AI/MCP klienty: /api/pacht — query parametry type, annualPachtCzk, propertyValueCzk, durationType, durationYears, annualFruitsCzk, annualMaintenanceCzk, pachtierInvestmentCzk, landlordHorizonScore.
Související nástroje
- → Věcná břemena — pacht je často zpevněn věcným břemenem (§ 1283-1296 OZ užívací právo) pro delší jistotu.
- → Právo stavby § 1240 OZ — alternativa k pachtu pro stavbu na cizím pozemku (zemědělec staví stáj, ne pachtuje).
- → Kulturní památka KP/NKP — pacht historického zemědělského objektu (sýpka, statek) může mít kombinaci KP režim + § 2348 předkupní právo.
- → Daň z pronájmu § 9 ZDP — pacht zemědělský půdy se daní § 9, paušál 30 % vs skutečné výdaje.