Kalkulačky · Družstvo · Dissolution
Bytové družstvo dissolution 2026 — 4 cesty
Kompletní rozpuštění bytového družstva — distinct od individual member buyout. 4 dissolution paths: SVJ konverze § 1158 OZ (collective ownership transfer, best pro fully-paid družstva), likvidace + collective sale § 268+ zák. 90/2012 Sb. (forced sale -10-15 % market), fúze s jiným družstvem (24+ měs complex), insolvenční řízení zák. 182/2006 Sb. (creditor priority + member residual). Member voting 75 % per stanovy typically.
4 DissolutionPath comparison
- • SVJ conversion § 1158 OZ: members converting členský podíl → vlastnictví. 80k Kč per unit. 18 měsíců timeline. **Best path pro fully-paid.**
- • Liquidation collective sale § 268+ zák. 90/2012: forced sale + distribution likvidačního zůstatku. 50k Kč per unit. 12 měsíců. -10-15 % market discount.
- • Merger with other coop: fúze s jiným družstvem. 150k Kč per unit. 24 měsíců. Requires 90 % consensus + due diligence other coop.
- • Insolvency bankruptcy zák. 182/2006 Sb.: court-supervised. 30k Kč per unit. 24+ měsíců. Creditor priority — bank loan paid first, members residual.
Member voting thresholds
- • SVJ conversion: 75 %+ consensus per stanovy default
- • Liquidation: 75 %+ consensus
- • Merger: 90 %+ consensus (high coordination)
- • Insolvency: může být creditor-initiated (51 % družstvo OR creditor petition § 240+ zák. 182/2006)
- • Pre-vote member negotiation essential — minority dissent může litigate § 1209 OZ + § 14 zák. 90/2012
SVJ conversion § 1158 OZ — preferred path
SVJ conversion = collective transfer všech členských podílů na osobní vlastnictví bytových jednotek + § 1158 OZ SVJ založení. Best path pro fully-paid družstva. **Per-member benefits**: hypotéka post-conversion possible (vs not při družstvo), § 4 ZDP capital gain test starts from původního nabytí podílu (typicky 5+ let exempt), § 1175 OZ vlastnictví bytových jednotek autonomy.
**Per-member costs**: 30k notarial + 5k KN registrace + 30-50k advokátní coordination share = 65-85k Kč per unit. Family Horák-style 24-unit coop = 1,56-2,04M Kč combined coordination cost.
5 chyb při dissolution
- • Skip pre-vote member negotiation — minority dissent může litigate 12-24 měs delay + 100-300k advokátní fees.
- • Liquidation when SVJ conversion possible — forced sale -10-15 % market discount vs SVJ preserves market value.
- • Skip mortgage pre-qualification per member — při SVJ conversion, individual mortgages required, some members may fail = post-conversion stranded.
- • Distressed cooperative + delay action — creditor-initiated insolvency strips member residual rights. Pre-emptive SVJ conversion preferable.
- • Old property + insufficient renovation budget — post-conversion major refurbishment 10-20 % property value often required. Plan 5-10 let ahead.
Související nástroje
- → Bytové družstvo ekonomika — individual member economics (vklad + anuity + nájem).
- → Družstvo výkup — single member buyout share-by-share.
- → SVJ Fond oprav — post-conversion SVJ ekonomika.