Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Investice · Dražby nemovitostí

Dražby nemovitostí 2026 — § 226+ OSŘ + zák. 26/2000 + zák. 182/2006

3 typy dražeb v ČR 2026: soudní dražba § 335-336 OSŘ (výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí), veřejná dražba dobrovolná i nedobrovolná zák. 26/2000 Sb., insolvenční dražba zák. 182/2006 Sb. Buyers acquire properties typicky -30 až -50 % vs market. CZ 2026: ~12 000 dražeb ročně, 60 % soudní + 25 % insolvenční + 15 % veřejné. Pre-auction due diligence essential.

3 typy dražeb

  • • Soudní dražba § 335-336 OSŘ: výkon rozhodnutí prodejem nemovitostí. Soud-supervised. Reserve 2/3 odhadní ceny § 336e (~70 %). § 336c OSŘ redemption period 15 dní (původní vlastník může reclaim za bid + costs). Deposit 10 %.
  • • Veřejná dražba zák. 26/2000: dobrovolná (seller-initiated, typicky 85 % reserve) nebo nedobrovolná (bank-initiated zástavní executuion, 65 % reserve). Auctioneer-supervised. Deposit 20 %.
  • • Insolvenční dražba zák. 182/2006: bankrotová likvidace. Reserve 50 % typical (lowest). Highest base risk score 75/100 — § 1748 OZ insolvency administrator no warranty.

Risk factors + risk score

  • • Auction type base risk: public-voluntary 30, judicial 50, public-involuntary 60, insolvency 75 (out of 100).
  • • Encumbrance status: clean 0, mortgage-only -5 (clears at auction), easement +10, multiple-claims +25, tenant-occupied +30 (§ 2235+ OZ pronájem trvá).
  • • Bez pre-auction inspection: +15 (hidden defects risk § 1748 OZ no warranty pro auction sales).
  • • Bez encumbrance verification: +20 (KN výpis 2 týdny aktuální + zástavní rejstřík essential).
  • • Bidder experience: investor-experienced -10, sro-investor -5, individual-mortgage +5 (financing risk).
  • • Recommendations: riskScore < 40 + savings 20 %+ = proceed, riskScore < 70 + savings 10 %+ = proceed-with-caution, else = avoid.

Total cost of ownership calculation

Beyond auction bid price, total cost zahrnuje: deposit 10-20 %, court fees (judicial 5k Kč), advokátní due diligence + bidding 15k Kč, pre-auction inspection 8k Kč, encumbrance verification (KN výpis + zástavní rejstřík) 4k Kč, plus typical renovation budget 200-1500k Kč pro auction properties (often deferred maintenance).

Example: judicial auction reserve 3,5M (70 % odhadní 5M), winning bid 4M (vs market 5,5M = 27 % savings). Auction costs ~430k (deposit 400k + fees 30k). Renovation budget 600k. Total cost of ownership: 5,03M Kč vs market 5,5M = 9 % real savings (post-renovation + costs).

Mortgage financing pro auction

  • • KB / ČSOB / HB: akceptují auction acquisitions. Pre-approval essential — typically 30-60 dní processing před auction (cannot wait until win).
  • • mBank / ČS: limited support pro auction acquisitions. Stricter DD requirements + slower approval.
  • • 14-30 dní lhůta na payment after winning auction — rapid funding essential. Pre-approved "auction loan" product KB má specifické 14-day disbursement.
  • • LTV reduced 70-75 % pro auction properties (vs standard 80 %) — banks risk-averse pro auction acquisitions due to potential encumbrances.

5 chyb při dražbách nemovitostí

  • • Bez pre-auction inspection: § 1748 OZ no warranty — hidden defects (structural, mold, asbestos, illegal alterations) post-auction = major financial risk 200k-2M Kč hidden cost.
  • • Skip encumbrance verification: tenant-occupied (§ 2235+ OZ pronájem trvá), easement, multiple claims = surprise post-auction. KN výpis 2 týdny aktuální essential.
  • • Mortgage bez pre-approval: 14-30 dní payment lhůta po win = insufficient pro mortgage processing. Pre-approval mandatory.
  • • Bid > recommended risk-adjusted max: emotional bidding přes risk-adjusted value. Stick to predetermined max bid.
  • • Insolvenční bez title insurance: § 1748 OZ insolvency administrator no warranty + potential pre-bankruptcy creditor claims. Title insurance ~30k Kč essential.

Související nástroje

Dražby nemovitostí 2026 — soudní, veřejná, insolvenční § 226+ OSŘ + zák. 26/2000 · Jistybyt