Hypotéka pro OSVČ vs zaměstnance: co banka skutečně chce vidět

Jak banka posuzuje OSVČ

Standardní požadavek: 2 daňová přiznání (DAP) za poslední 2 roky + výpisy z účtu za 6–12 měsíců. Banka spočítá průměrný čistý zisk (po dani a sociálním/zdravotním) a z toho odvodí „bankovní příjem".

Klíčový rozdíl proti zaměstnanci: banka neuznává hrubý obrat, jen čistý zisk po výdajích. Pokud máte obrat 2 mil. Kč/rok, ale daňový základ jen 600 tis. (využíváte paušální výdaje 60 %), banka pracuje s 600 tis., ne 2 mil.

Některé banky (Raiffeisen, Air Bank) nabízejí „OSVČ akcent" — uznávají i průměrný obrat × marži oboru, takže získáte vyšší úvěr. Jiné (ČSOB, KB) striktně daňový základ.

Paušál vs skutečné výdaje pro hypoteční účely

Pokud vykazujete výdaje paušálem (60 % obrat IT, 40 % řemeslo), daňový základ vypadá nízký a banka vidí menší příjem. Vyšší úvěr získáte vykázáním skutečných výdajů — daň zaplatíte víc, ale banka uvidí vyšší zisk.

Trade-off: zaplatit 50 tis. Kč daně navíc za rok výměnou za 1 mil. Kč vyššího úvěru. Pokud plánujete koupi nemovitosti za 1–2 roky, vyplatí se ladit DAP s ohledem na to.

Forma podnikání má vliv

OSVČ (ŽL): standardní DAP požadavky, 2 roky historie. Nejjednodušší, ale nejnižší flexibilita ve hodnocení.

s.r.o. jako jediný společník: banka chce nejen DPPO 2 roky, ale i osobní DAP a smlouvu o příjmu (mzda, dividenda). Komplikovanější, ale často získáte větší úvěr (DPPO 19 % < DPFO 15 + 23 %).

Družstevní podnikání nebo akcionářská společnost: skoro vždy řešeno jako kombinace osobní + firemní, lze získat hypotéku na FO i na firmu (záleží na účelu).

Jaké banky preferují OSVČ

Raiffeisen Bank: známý jako OSVČ-friendly, akceptují i průměrný obrat × marži oboru, mají rychlé schvalování (5–10 dní).

Air Bank: digitální workflow, 100 % online schvalování až do 80 % LTV. Pro IT freelancery skvělé — minimum administrativy.

KB: dobré pro mladé OSVČ s vysokým příjmem (vývojáři, advokáti, lékaři). Nabízí preferenční sazby pro klienty s firmou.

ČSOB / Moneta: konzervativnější, vhodnější pro etablované OSVČ s 5+ lety historie a stabilním příjmem.

Co dokumentovat

Vždy: 2 poslední DAP + Přiznání k pojistnému (sociálka), výpisy z účtu za 6–12 měsíců, smlouvy o klíčových klientech (pro budoucí stabilitu příjmu).

Bonus: smlouvy s velkými zákazníky (státní správa, korporát), reference na LinkedIn (web development, právník), portfolio projektů. Banka chce „vidět příběh stabilního podnikání", ne jen čísla.

Pre-approval u 2–3 bank paralelně. Schvalování u OSVČ trvá déle (5–15 dní vs 3–5 u zaměstnance), takže pro rezervační smlouvu si vyžádejte 45+ dní lhůtu.

Závěr: OSVČ není handicap, jen jiný proces

Banky chtějí OSVČ klienty — průměrný OSVČ má v ČR vyšší příjem než zaměstnanec, hypotéka je profitabilnější. Klíč je: doložte stabilitu (2+ roky DAP s pozitivním trendem) a vyberte banku se správným profilem (Raiffeisen/Air pro freelance, KB pro vyšší příjmy).

Pokud váš příběh řešil Lukáš (28, OSVČ vývojář v naší story Brno-Žabovřesky), mrkněte tam — DSTI kalkulačka mu pomohla najít správný cíl mezi Prahou a Brnem.