DSTI a DTI: jak banka skutečně počítá, kolik vám půjčí

DSTI: kolik z příjmu jde na splátky

DSTI = (všechny měsíční splátky úvěrů + splátka nové hypotéky) / čistý měsíční příjem domácnosti × 100. ČNB doporučuje banky držet DSTI pod 45 % (do 36 let pod 50 %).

Příklad: domácnost má čistý příjem 75 tis. Kč/měs, leasing auta 8 tis., spotřebitelský úvěr 3 tis. Existující DSTI: 11/75 = 14,7 %. Maximální nová splátka hypotéky: 75 × 0,45 − 11 = 22,75 tis. Kč/měs.

Při sazbě 5 % p.a. a splatnosti 25 let to znamená max hypotéku 3,9 mil. Kč. Pro stejný příjem ale bez leasingu (DSTI free): 4,8 mil. Kč. Spotřebitelské úvěry žerou hypoteční kapacitu.

DTI: kolikrát ročně přesahuje úvěr váš příjem

DTI = celkový dluh / čistý roční příjem. ČNB limit od 2024: 8× pro klienty pod 36 let, 9× pro 36+ (bývalo 11× a 9×, zpřísněno v reakci na realitní bublinu).

Pro domácnost 75 tis. Kč/měs (900 tis. Kč/rok) je max úvěr 7,2 mil. Kč (8×) nebo 8,1 mil. Kč (9×). Pokud chcete byt za 7 mil. Kč s 80 % LTV, hypotéka by byla 5,6 mil. Kč — pod limit.

Pozor: DTI zahrnuje VŠECHNY úvěry (hypotéka + leasing + spotřebitelské). Pokud máte leasing 400 tis. Kč zbývá k zaplacení, do hypotečního DTI se započítá.

Stress test: +2 procentní body sazby

Banka neposčítá splátku jen pro aktuální sazbu, ale i pro „stresovaný scénář" (typicky aktuální sazba +2 % p.a.) a kontroluje, jestli stresovaná splátka stále splňuje DSTI 45 %.

Příklad: pro sazbu 4,9 % p.a. a hypotéku 5 mil. na 25 let je splátka 28,9 tis. Kč. Stresová sazba 6,9 % p.a. dává splátku 35,1 tis. Kč. Při příjmu 70 tis. Kč by stress DSTI byla 50 % — banka by NEschválila.

Stress test je důvod, proč při růstu sazeb klesají schvalované hypotéky. V 2024 (sazba 5,5 %) byly stress tested 7,5 %. V 2026 (sazba 4,9 %) je to 6,9 % — povolnější.

Praktický postup pro maximalizaci hypotéky

1. Zaplaťte spotřebitelské úvěry před žádostí o hypotéku. Každých 1 000 Kč splátek/měsíc snižuje vaše DSTI capacity o cca 170 tis. Kč hypotéky.

2. Eliminate leasing: pokud nutnost, zvažte úplné splacení nebo prodej a přechod na vlastnictví bez závazku. Leasing 8 tis./měs ubírá ~1,4 mil. Kč hypoteční kapacity.

3. Sjednoťte si daňová přiznání: banka chce 2 roky DAP nebo 6+ měsíců výplatnice. Pokud máte OSVČ + zaměstnání, pravidelnost příjmu je důležitější než výše.

4. Vyšší down payment = nižší LTV = lepší sazba. 80 % LTV obvykle dává 0,2–0,3 % p.a. sazbu nižší než 90 % LTV.

5. Compare 3+ banks: ČSOB konzervativnější, Raiffeisen agresivnější u OSVČ, KB pro mladé do 36 let. Stejná domácnost dostane od různých bank rozdílné nabídky.

Co banka NEsleduje (a vy byste měli)

Provozní opex po nastěhování: energie, fond oprav, pojištění, internet, nájemné parkování. To žádný DSTI nezapočítává — ale skutečné měsíční výdaje na bydlení jsou splátka + 4–7 tis. Kč.

Cash flow rezerva: pokud splátka 25 tis. + opex 5 tis. = 30 tis. ze 75 tis. příjmu, máte 45 tis. na všechno ostatní. To je málo, pokud nemáte dvě děti a auto. Žijete pohodlně? Spočítejte si reálný rozpočet, nejen DSTI.

Růst sazeb po refixaci: stress test pokrývá +2 %, ale co +4 %? Při fixaci 5 let a sazbě 4,9 % nyní, za 5 let může být 7,5 %. Splátka 28,9 → 36 tis. — máte rezervu 7 tis./měs?