Daňové optimalizace investora 2026: OSVČ paušál vs skutečné vs s.r.o.

1. 3 daňové režimy — kdy co volit

**Režim 1: OSVČ paušál 30 %** (§ 7 odst. 7 ZDP)

• Roční nájem × 30 % = uznané výdaje, max 600 000 Kč.

• Daňový základ = nájem - 30 % × nájem.

• DPFO 15 % do 36× průměrné mzdy (~1,87M Kč 2026), 23 % nad.

• Sociální 29,2 % + zdravotní 13,5 % na 50 % základu.

• Výhody: minimální administrativa (jen daňové přiznání 1× ročně), nejjednodušší.

• Nevýhody: strop 600k znamená, že vyšší příjem se daní z větší části. Při hrubém nájmu nad 2M Kč pozitivní efekt klesá.

• Doporučeno: 1-2 byty, nájem do 2M Kč, chcete jednoduchost.

**Režim 2: OSVČ skutečné výdaje + odpisy** (§ 9 odst. 3 ZDP)

• Daňový základ = nájem - skutečné výdaje (opravy, energie, daň z nemovitosti, pojištění) - úroky z hypotéky - odpisy 1,4 % p.a. (30 let).

• DPFO + pojistné stejné jako u paušálu.

• Výhody: odpisy 1,4 % snižují základ daně BEZ cash výdaje (4,5M byt × 1,4 % = 63k Kč/rok). Plus úroky z hypotéky.

• Nevýhody: vyžaduje vedení daňové evidence, archivace dokladů 10 let, externí účetní 1-2k Kč/měs.

• Doporučeno: 2-3 byty, vyšší výdaje na opravy, vysoké úroky z hypotéky.

**Režim 3: s.r.o.** (DPPO § 21 + srážková § 36)

• DPPO 21 % ze zisku (od 1.1.2024 zvýšeno z 19 %).

• Srážková 15 % z dividendy → efektivní 32,85 % (kombinovaně).

• BEZ pojistného (29,2 % + 13,5 % se neodvádí).

• Výhody: pro velký portfolio nižší celkové zatížení; banka při hypotéce počítá s.r.o. cashflow (ne osobní mzdu) → DSCR pro 4.+ byt; můžete kumulovat zisk a reinvestovat bez 15 % srážkové.

• Nevýhody: setup overhead 18-22k jednorázově (notář + zápis + první účetní) + 70k Kč/rok (externí účetní 36k + audit 20k + ostatní 14k). Plus zveřejnění účetní závěrky v obchodním rejstříku.

• Doporučeno: 4+ byty, plánujete další akontace, chcete DSCR výhodu.

2. Break-even point pro s.r.o. — od kolika bytů přechod

Klíčová otázka pro investory: **kdy se vyplatí přejít z OSVČ na s.r.o.?** Odpověď není fixní — záleží na ekonomice bytů.

**Konzervativní kalkulace** (průměrný byt: 22k Kč/měs nájem, 28k výdaje, 96k úroky, 4,5M cena):

• Hrubý zisk per byt: 264k - 28k - 96k - 63k odpis = 77k Kč

• OSVČ daň: 77k × 15 % + pojistné 19,3k = 30,9k → net 46k Kč

• s.r.o. daň: 77k × 21 % + dividenda 15 % = 25,3k → net per byt 51,7k, MINUS 70k overhead = -18k pokud jen 1 byt

• **Break-even:** od ~5 bytů s.r.o. cashflow překročí OSVČ.

**Agresivní kalkulace** (vysoký zaměstnanecký příjem 1,5M+ → 23 % DPFO):

• OSVČ DPFO 23 % + pojistné = celkové zatížení 50-55 %

• s.r.o. 32,85 % efektivní = výrazně levnější

• **Break-even:** od ~3 bytů.

**Klíčový faktor:** zda nutně potřebujete dividendu (k osobní spotřebě), nebo můžete kumulovat zisk v s.r.o. pro reinvestici.

Pokud kumulujete: DPPO 21 % je VŠE — žádná srážková 15 %. Reinvestice na další akontaci je daňově efektivní.

Pokud vyplácíte 100 %: efektivní 32,85 % se přiblíží OSVČ skutečné (cca 30 %).

3. Odpisy 1,4 % p.a. — síla skutečné OSVČ + s.r.o.

**Odpisy** (§ 30 ZDP, příloha 1) jsou DAŇOVÝ PROSTŘEDEK SNIŽUJÍCÍ ZÁKLAD bez cash výdaje.

**Sazba:** 1,4 % ročně, doba odpisování 30 let. Zděděné nebo darované byty se odpisují z reprodukční ceny dle znaleckého posudku (§ 27 ZDP).

**Příklad (Marie, byt 4,5M Kč):**

• Odpis ročně: 4,5M × 1,4 % = 63 000 Kč

• Snižuje daňový základ o 63k bez cash výdaje

• Daňová úspora: 63k × 15 % DPFO + 19,3k pojistné = 28,7 % × 63k = 18 081 Kč ročně

• Za 30 let: 542 430 Kč (před valorizací)

**Pozor:** odpisy snižují i pořizovací cenu pro daň z prodeje § 10 ZDP. Pokud byt prodáte před 5/10y testem, daň z rozdílu (cena - upravená pořizovací cena = cena - akumulované odpisy) je vyšší než kdybyste neodpisovali.

**Optimum:** odpisy uplatnit + držet byt nad 5/10y test → § 4 ZDP osvobození a odpisová úspora zůstává.

Tento mechanismus NEFUNGUJE u OSVČ paušálu (paušál 30 % už obsahuje odpisy implicitně). Proto skutečné výdaje + odpisy bývají výhodnější u bytů s nízkými skutečnými výdaji ale vysokou pořizovací cenou.

4. s.r.o. — DSCR výhoda + dividend strategy

**Banka při hypotéce počítá:**

• OSVČ: osobní příjem (mzda + zisk z pronájmu po dani) → DSTI 45 % limit

• s.r.o.: cashflow s.r.o. (zisk + odpisy + úroky) → DSCR > 1,2-1,5 limit

**Pro 4.+ byt** osobní DSTI bývá vyčerpán (osobní hypotéka + spotřební úvěry). s.r.o. cashflow z pronájmů je nezávislý — banka schvaluje na DSCR ne osobní mzdu.

**Příklad:** Michal (cluster 45) měl 3 byty na osobní jméno, 4. byt KB ZAMÍTLA (osobní DSTI 0 %). Po cleanup + plán s.r.o. 2028 bude moci pokračovat 5+ bytů přes právnickou osobu.

**Dividend strategy:**

• Vyplatit 100 % zisku každý rok → efektivní 32,85 % (DPPO 21 % + srážková 15 % z 79 % zisku)

• Vyplatit 0 % (kumulovat v s.r.o.) → jen 21 % DPPO. Reinvestujete čistých 79 % zisku.

• Vyplatit selektivně: pokud potřebujete cash na osobní spotřebu (auto, dovolená), vyberete částku. Zbytek nechte v s.r.o.

**Bonus:** s.r.o. může poskytnout společníkovi (vám) bezúročnou půjčku do 100k Kč (§ 196a ObchZ historicky, dnes § 35 ZSpol). Daňově neutralní cashflow zařazení.

5. Příklad: Tomáš 38 IT senior, 4 byty Praha + Brno

**Situace:**

• Tomáš 38 let, IT senior, hrubá mzda 110 000 Kč/měs (1,32M Kč/rok)

• 4 pronajímané byty: Praha 4 22k/měs (4,5M cena, 96k úroky), Brno 18k/měs (3,9M, 78k úroky), Praha 9 25k/měs (5,2M, 110k úroky), Plzeň 16k/měs (3,4M, 70k úroky)

• Roční nájem: (22k + 18k + 25k + 16k) × 12 = 972 000 Kč

• Skutečné výdaje: 28k + 24k + 32k + 22k = 106 000 Kč

• Úroky: 96k + 78k + 110k + 70k = 354 000 Kč

• Odpisy: (4,5M + 3,9M + 5,2M + 3,4M) × 1,4 % = 238 000 Kč

**Režim 1 (OSVČ paušál):**

• Uznané výdaje: 972k × 30 % = 291 600 Kč

• Daňový základ: 972k - 292k = 680k Kč

• DPFO 15 % (pod 1,87M hranicí): 102 000 Kč

• Pojistné: 680k × 50 % × 42,7 % = 145 180 Kč

• **Net cashflow: 972k - 106k - 354k - 102k - 145k - 12k overhead = 253 000 Kč**

**Režim 2 (OSVČ skutečné + odpisy):**

• Uznané výdaje: 106k + 354k + 238k = 698 000 Kč

• Daňový základ: 972k - 698k = 274 000 Kč

• DPFO 15 %: 41 100 Kč

• Pojistné: 274k × 50 % × 42,7 % = 58 499 Kč

• **Net cashflow: 972k - 106k - 354k - 41k - 58k - 12k = 401 000 Kč** ← vyhrává

**Režim 3 (s.r.o., dividenda 50 %):**

• Uznané výdaje: 698k + 70k overhead = 768 000 Kč

• Daňový základ: 972k - 768k = 204 000 Kč

• DPPO 21 %: 42 840 Kč

• Zisk po DPPO: 161 160 Kč. Dividenda 50 %: 80 580 Kč. Srážková 15 %: 12 087 Kč

• **Net cashflow: 972k - 106k - 354k - 70k - 43k - 12k = 387 000 Kč** (přiblíží se OSVČ skutečné)

**Recommendation:** Tomáš zůstane na OSVČ skutečné + odpisy. Přechod na s.r.o. by se vyplatil od 6+ bytů NEBO pokud by potřeboval DSCR výhodu pro další akontaci.

6. 5 chyb investorů při daňovém režimu

**Chyba 1: Paušál pro 5+ bytů.**

Strop 600k uznaných výdajů znamená, že vyšší příjem je daněn z větší části. **Řešení:** přechod na skutečné výdaje + odpisy už od 3-4 bytů.

**Chyba 2: s.r.o. pro 1 byt.**

70k roční overhead převáží daňový benefit. **Řešení:** zůstaňte OSVČ. s.r.o. má smysl od 4-5 bytů, NEBO pokud potřebujete DSCR pro další akontaci.

**Chyba 3: Dividenda 100 % každý rok.**

Srážková 15 % je „mrtvá daň". Pokud nepotřebujete cash, kumulujte v s.r.o. → reinvestujte. **Řešení:** dividend strategy 30-50 % roč ně, zbytek na akontaci dalšího bytu.

**Chyba 4: Statut „hlavní OSVČ" + zaměstnání.**

Hlavní činnost je výlučně pro plný úvazek OSVČ (bez zaměstnání). Vedlejší = nižší pojistné minimum. **Řešení:** pokud máte zaměstnání, drž status „vedlejší".

**Chyba 5: Daň z prodeje § 10 ZDP po přechodu na s.r.o.**

OSVČ má 5/10y test § 4 ZDP (osvobození). s.r.o. NIKDY (každý prodej zdaněn DPPO 21 %). **Řešení:** byty určené k prodeji v krátkém horizontu drž na osobní jméno. s.r.o. jen pro buy & hold.

Závěr — daňový režim je strategický finanční nástroj

Volba daňového režimu pro real-estate investora není „jak ušetřit pár tisícovek na daních". Je to **strategické rozhodnutí**, které ovlivní:

• Net cashflow z portfolia (rozdíl 50-200k Kč/rok)

• Možnost dalších akontací (DSCR osobní vs s.r.o.)

• Dědictví a transfer nemovitostí na děti

• Daň z prodeje § 4/§ 10 ZDP

• Reinvestiční strategii (kumulace zisku v s.r.o.)

**Klíčové insighty 2026:**

• **Paušál 30 % strop 600k** — výhodný jen pro 1-2 byty s nízkými výdaji

• **Skutečné OSVČ + odpisy 1,4 %** — sweet spot pro 2-3 byty s vysokými úroky

• **s.r.o. od 4-5 bytů** — DSCR výhoda + reinvestiční strategie + dividend selectivity

• **DPPO 21 %** od 2024 (zvýšeno z 19 %) — s.r.o. už není tak výhodné jako kdysi

• **Kumulace zisku** v s.r.o. = vyhneš se srážkové 15 % a reinvestuješ na další byt

Doporučená kombinace nástrojů: /api/investor-tax (3 režimy + break-even) → /api/dscr-portfolio (banka counts pro 4.+ byt) → /api/dan-z-pronajmu (1 byt detail) → /api/dan-prodeje (5/10y test § 4 ZDP).

Jistybyt je jediná CZ platforma, která spočítá **3 daňové režimy v 1 kalkulátoru** + break-even point pro s.r.o. **Daňová optimalizace investora není „ušetřit pár tisícovek" — je to strategický nástroj pro maximalizaci portfolio cashflow.**