Daňová úleva za úroky z hypotéky 2026 — kompletní průvodce

1. Co je daňová úleva za úroky

§15 odst. 3 ZDP: úroky z hypotéčního nebo úvěru ze stavebního spoření na vlastní bydlení odečtete z daňového základu. Maximum 150 000 Kč/rok. Daňová sazba 15 % (základní) nebo 23 % (nadlimitní pásmo) určuje, kolik dostanete zpět.

Pro běžného daňového poplatníka (příjem do ~1,93 mil. Kč/rok hrubý): odpočet 100 000 Kč × 15 % = 15 000 Kč zpět. Maximum: 150 000 × 15 % = 22 500 Kč zpět ročně.

Pro hi-income (nad 1,93 mil. Kč/rok = 36× průměrná mzda 2026): nadlimitní část zdaněna 23 %. Odpočet 150 000 v hi-income pásmu = úspora 34 500 Kč ročně.

2. Kdo má nárok

**Vlastní bydlení.** Hypotéka musí být na nemovitost, kde sami bydlíte. Trvalý pobyt pomáhá doložit, ale není striktní podmínka — stačí faktické bydlení (účty, dodavatelé, kontaktní adresa).

**Hypoteční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření.** Standardní hypotéka, refinancovaná hypotéka, americká hypotéka (i přes vyšší sazbu), úvěr ze stavebního spoření na bydlení. Nezpůsobilé: spotřebitelský úvěr, kreditka, leasing.

**Spoluvlastníci.** Pokud máte byt v SJM s manželem/manželkou nebo v podílovém spoluvlastnictví, odpočet se rozděluje poměrně. Každý uplatní svou část.

**Pronajímané byty NEMAJÍ nárok na §15.** Místo toho úroky odečítáte z příjmu z nájmu (§9 ZDP, bez limitu, ale jen při skutečných výdajích). Lepší daňová pozice pro investory.

3. Kolik můžete reálně ušetřit

**Hypotéka 4 mil. Kč, sazba 4,9 % p.a., 30 let:** roční úroky 1. rok ~190 000 Kč. Limit 150k → odpočet 150k × 15 % = **22 500 Kč/rok zpět**. Po 5 letech zůstatek 3,7 mil., úroky ~175k → stále nad limit, úspora 22,5k.

**Hypotéka 6 mil. Kč, 4,9 %, 30 let:** roční úroky 1. rok ~285k Kč. Limit 150k → 135k úroků se nemůže odečíst. Úspora **22 500 Kč/rok** (limit pro vás). Pro pár v SJM: každý uplatní svou polovinu = 75k odpočet × 2 osoby = **dvojí úspora 22,5k × 2 = 45k Kč/rok**.

**Hypotéka 3 mil. Kč, 4,5 %, 25 let:** roční úroky 1. rok ~131k Kč. Pod limit, celá částka odečitatelná. Úspora **131 000 × 15 % = 19 650 Kč/rok**.

**Hi-income (lékař, IT senior, manažer; 200k+ Kč/měs):** stejná hypotéka 4M, úspora 150k × 23 % = **34 500 Kč/rok**. Roční rozdíl proti běžnému: +12 000 Kč.

4. Jak doložit a uplatnit

**Potvrzení od banky.** Banka vám vystaví roční přehled zaplacených úroků (typicky v lednu/únoru následujícího roku, e-mailem nebo přes online banking). Obsahuje: jméno klienta, číslo úvěru, celkové úroky za rok.

**Daňové přiznání DPFO.** Odpočet uplatníte v ročním daňovém přiznání. Lhůta: do 1. dubna následujícího roku, s daňovým poradcem do 1. července. Pro zaměstnance: zaměstnavatel může provést roční zúčtování (do 15. února), kde odpočet uplatníte.

**Příloha č. 4 DPFO.** Vyplňte úroky v sekci „nezdanitelné části základu daně". Stačí celková částka úroků z potvrzení od banky. Doklad nahrajte digitálně přes Daňový portál (MOJE daně) nebo doneste papírově na FÚ.

**Zaměstnanci:** mzdové oddělení potřebuje od vás potvrzení banky + prohlášení (je k dispozici online v Mojí daně nebo personalistka má vzor).

5. Časté chyby

**Chyba 1: Zapomenete uplatnit.** Pokud neuplatníte v roce, kdy úroky vznikly, ztrácíte daňovou úlevu. Není možné dodatečně přidat za starší roky bez Dodatečného DPFO.

**Chyba 2: Pronajímaný byt jako primární bydlení.** Pokud byt nebo část pronajímáte (i Airbnb), ztrácíte plný odpočet pro tu část. Při kontrole FÚ může požadovat vrácení.

**Chyba 3: Hypotéka v SJM, ale jen jeden uplatní celý limit.** Banka vystavila potvrzení na jméno jednoho z manželů, ten uplatní 150k odpočet. To je možné, ale druhý partner v SJM má ze zákona také nárok — efektivně byste mohli uplatnit oba 75k. Konzultujte s daňovým poradcem.

**Chyba 4: Refinancování přerušuje nárok?** NE — pokud refinancujete u jiné banky, ale úvěr je stále na vlastní bydlení, nárok zůstává. Banka vystaví nové potvrzení.

**Chyba 5: Pojištění úvěru jako odpočet?** NE — odečtitelné jsou jen úroky, ne pojištění. Někteří poplatníci si pletou s životním pojištěním (které má vlastní odpočet §15 odst. 5).

6. Plánovaná reforma 2026 — kontext

Plánuje se snížení limitu odpočtu z 150k na 80–100k Kč/rok jako součást úspor v rámci konsolidačního balíčku. Datum účinnosti zatím nejisté.

Pro koho to znamená rozdíl: pokud máte hypotéku 5M+ Kč a roční úroky 200k+, ztratíte 50k odpočtu × 15 % = 7 500 Kč úspory ročně. Hi-income s 23 %: ztráta 11 500 Kč.

Doporučení: pokud refinancujete nebo si berete novou hypotéku, započítejte snížený benefit do TCO (total cost of ownership) plánu. Naše /danova-uleva-uroky kalkulačka má parametr maxDeduction — můžete simulovat scénáře 80k vs 150k.

7. Strategie pro různé profily

**Mladý kupec (28 let, 60k Kč/měs):** nízká daňová sazba. Úspora 22,5k Kč/rok = 1,9k Kč/měs. Stále významné, ale ne game-changer. Důležitější: ČNB DSTI/DTI a celkový rozpočet.

**Pár v SJM (35+33, 130k):** každý uplatní 75k = úspora 22,5k Kč/rok celkem (rozdělená). Některé páry s nízkými úroky se vyplatí jen jeden uplatnit (max limit) místo split.

**Hi-income manažer (45 let, 200k+/měs):** úspora 34,5k Kč/rok. Plus úspora dalších 12k oproti běžnému kvůli nadlimitní 23 %. Kombinace s investicemi do penzijního připojištění (DPS) + životního pojištění = celková daňová optimalizace 50–80k Kč/rok.

**Investor s vlastním bydlením + 2 pronajímanými byty:** §15 na vlastní bydlení (max 150k odpočet) + §9 na pronájem (úroky bez limitu). Komplexní strategie — daňový poradce ušetří 30–80k Kč/rok proti vlastnímu zpracování.

Závěr — kalkulačka /danova-uleva-uroky + ekosystém

Naše /danova-uleva-uroky kalkulačka spočítá konkrétní úsporu pro vaše úroky a příjem, vč. hi-income nadlimitního 23 %. API endpoint /api/mortgage-deduction dovoluje partnerským integrátorům (banky, daňoví poradci) automatizovat výpočty.

Pro celkové plánování: /hypoteka pro splátku → /danova-uleva-uroky pro úsporu → /naklady-bydleni pro reálné celkové náklady. Hypotéka 4M se splátkou 21k Kč/měs efektivně stojí 19,1k po daňové úlevě.

Klíčové ponaučení: 22,5k Kč/rok je významná úspora — nepouštějte ji. 30 minut s daňovým přiznáním v dubnu vám vrátí 1,9k Kč/měs. Pro zaměstnance: roční zúčtování s personalistkou je ještě jednodušší.