Daň z příjmu při prodeji nemovitosti: 5letý test, výjimky, jak ji legálně neplatit

Pravidlo 1: 5letý test (nemovitosti pořízené před 1.1.2021)

Pokud jste nemovitost pořídili před 1.1.2021 a vlastníte ji déle než 5 let, prodej je osvobozený od daně z příjmu. Stačí kdykoli po uplynutí 5leté lhůty prodat — daň 0 Kč.

Lhůta běží od data zápisu vlastnického práva do KN, ne od podpisu kupní smlouvy. Při zděděné nemovitosti se lhůta zděděného počítá od pořízení zůstavitele (sčítá se).

Pravidlo 2: 10letý test (nemovitosti pořízené po 1.1.2021)

Velká novela §4 ZDP od ledna 2021 prodloužila časový test pro nemovitosti pořízené po tomto datu z 5 na 10 let. Důvod: brzdit krátkodobou spekulaci.

Pokud kupujete po 2021 jako investici, počítejte s nutností držet 10 let — nebo využít jednu z výjimek níže.

Výjimka A: Prodej vlastního bydlení (§4 odst. 1 písm. b ZDP)

Pokud máte v prodávané nemovitosti bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, daň neplatíte bez ohledu na 5/10letý test. Jediná podmínka: prokazatelně tam bydlíte (občanka, energie psané na vás, …).

Pozor: u rekreačního bytu nebo chaty „bydliště" neuznají — musí jít o trvalý pobyt. Pokud bydlíte 1 rok 11 měsíců, neuznají.

Výjimka B: Použití zisku na bytovou potřebu (§4 odst. 1 písm. c ZDP)

Pokud do roka po prodeji použijete celou prodejní cenu na koupi nového vlastního bydlení, na výstavbu RD, splacení hypotéky na vlastní bydlení, nebo rekonstrukci, jste osvobozeni.

Hláška na úřadu finančním do konce zdaňovacího období, ve kterém jste prodej uskutečnili (typicky leden–březen následujícího roku).

Pozor: pokud do 1 roku peníze nepoužijete, daň se vám zpětně doměří + úrok z prodlení 14 % p.a. Nedělejte to bez jasného plánu na novou nemovitost.

Výjimka C: Při dědictví (§4 odst. 1 písm. a ZDP)

Pokud nemovitost zdědíte v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti, manžel/ka), 5/10letý test se počítá včetně doby vlastnictví zůstavitele. Babička koupila byt v 2010, vy jste zdědili v 2024 → již splňujete 14 let > 5 let, můžete prodat bez daně.

V boční linii (sourozenec, bratranec, …) lhůta běží od dědění — musíte počkat 5/10 let, nebo použít výjimku A/B.

Co se počítá jako vstupní cena (= co snižuje zisk)

Pokud daň platit budete, snižujete kupní cenu o nákupní výdaje a daňové uznatelné investice:

• Nákupní výdaje: kupní cena + provize realitky + advokátní servis + odhad pro hypotéku + kolky katastru + případná daň z nabytí (do 9/2020).

• Investice: rekonstrukce, technické zhodnocení (zateplení, výměna oken, kuchyně, koupelna). Drobné opravy (malování, výměna spotřebičů) NE — jen větší investice doložené fakturami.

• Inflace se nezahrnuje — pokud jste koupili byt v 2015 za 4 mil. a prodáváte v 2025 za 8 mil., zisk je 4 mil. (mínus uznatelné investice), ne reálný zisk po inflaci.

Praktický postup

Před prodejem si nechte spočítat odhad daně. Pokud vyjde > 100 tis. Kč, zvažte: odložit prodej (čekání na 5/10leté osvobození), využít §4 c (použití zisku na nové bydlení), nebo prodat jen část (např. spoluvlastnický podíl < 1/3).

Pro daňové přiznání: §10 ostatní příjmy, formulář DAP fyzických osob, řádek 40. Termín: do 1. dubna následujícího roku po prodeji (nebo 1. července pokud máte poradce).

V případě nejasností konzultujte s daňovým poradcem — chyby v §10 (zejména výjimky) jsou drahé a komplikované zpětně řešit.