Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Hypotéky · Multigenerační

Multigenerační hypotéka 2026

3-4 spoludlužníci napříč generacemi (prarodič + rodič + dospělé dítě, případně + manžel/ka) poolují příjem na hypotéku 6-10M Kč. Banky aggregují 100 % primary + 50 % secondary/tertiary. Mortgage musí skončit před 70-75 nejstaršího (HB Family Flex 75, ostatní 70). Solidární odpovědnost § 1872 OZ — všichni 100 % ručí, ne jen svůj podíl. Inheritance § 1475+ OZ při úmrtí spoludlužníka.

5 CZ bank programs pro 3+ spoludlužníky

  • • KB Multigenerační: max 4 spoludlužníci, age end 70, vyžaduje příbuzenský vztah, −0,15 % discount (promoční program).
  • • ČSOB Family Plus 3+: max 4, age end 70, příbuzenský vztah, standardní rate.
  • • Česká spořitelna Multi-borrower: max 3 (nepodporuje 4. tertiary), neakceptuje sibling/non-family OK, +0,1 % rate premium.
  • • mBank Co-borrowers: jen 2 spoludlužníci (par), age end 65, +0,2 %. NE pro multigenerační 3+.
  • • HB Family Flex 3+: max 4, age end 75 (nejvyšší), −0,05 % discount, příbuzenství. Jediná banka pro nejstaršího 60+ s 25-letou splatností.

Pooling income pravidla

  • • Primary spoludlužník: 100 % příjem (typicky střední generace 35-50 let s nejstabilnějším příjmem).
  • • Spouse SJM: 100 % aggregovaný s primary (manželský režim § 1140 OZ).
  • • Secondary spoludlužník: 50 % příjem (typicky dospělé dítě 18-30 let nebo babička/dědeček 60+).
  • • Tertiary spoludlužník: 50 % příjem (4. osoba, akceptuje KB/ČSOB/HB, nikoli ČS/mBank).
  • • ČNB DSTI/DTI/LTV: aggregovaný total — DSTI 50 % < 36 let nejmladší / 45 % > 36 let. DTI 9× / 8×. LTV 80 % bez výjimky.

Use case: babička + matka + vnuk

Marie 67 let, důchod 18k Kč/měs (tertiary 50 % = 9k). Jana 42 let, dceřa, manažerka IT 55k Kč/měs (primary 100 % = 55k). Tomáš 22 let, vnuk, junior developer 28k Kč/měs (secondary 50 % = 14k). Aggregovaný income 78k Kč/měs. Plánují 4+1 rodinný dům Praha 8M Kč, akontace 2M (LTV 75 %), hypotéka 6M Kč, 25 let, 5 % rate.

Problém: nejstarší Marie 67 + 25 let = 92 při splacení > max 75 (HB Family Flex) → všechny banky reject. Řešení: kratší term 8 let (67 + 8 = 75 ✓ HB Family Flex limit) → ALE měsíční splátka 6M / 8 let / 5 % = ~76k Kč/měs > aggregovaný income 78k = DSTI 97 % >> 50 % limit. Counterfactual: babička jen jako spoluručitel (NE spoludlužník), pak 2 spoludlužníci (Jana primary + Tomáš secondary) → mortgage end 42 + 25 = 67 < 70 ✓, aggregated 55k + 14k = 69k → DSTI ~52 % marginally eligible, KB Multigenerační rate 4,85 % (5,00 % − 0,15 % discount).

Risks specific pro multigenerační hypotéku

  • • Solidární odpovědnost § 1872 OZ: každý spoludlužník 100 % ručí celou dluh (ne jen svůj podíl). Default 1 osoby = banka vymáhá 100 % od ostatních.
  • • Inheritance § 1475+ OZ: úmrtí spoludlužníka = jeho podíl + závazek přechází na dědice. Pokud dědicové odmítnou (§ 1490 OZ), ostatní spoludlužníci ručí solidárně.
  • • Vlastnictví podílové § 1115+ OZ: každý spoludlužník má svůj podíl v KN (default rovné). Při prodeji povinnost § 1124 OZ předkupní právo ostatním (3 měsíce lhůta).
  • • Rozvod / rozpad rodiny: 1 spoludlužník chce vystoupit → refinancing povinný (release povolení banky), často +0,5-1 % rate penalty + 30-60k Kč poplatky.
  • • Bonita check 5-7 BRKI/NRKI dotazů: 1 spoludlužník s negative scoring (delinquence, dluhy) = total reject. Pre-screening všech spoludlužníků essential.
  • • SJM exclusion non-married: § 1140 OZ pro manžele only. Couple bez manželství = každý zvlášť spoludlužník (NE SJM aggregation).

5 chyb při multigenerační hypotéce

  • • Babička 70+ jako spoludlužník 25 let term: mortgage end 95+ > max 75 HB → all banks reject. Solution: babička jako spoluručitel (NE spoludlužník) NEBO kratší term 5-7 let.
  • • Žádost u mBank pro 3+ spoludlužníky: mBank max 2 → automatic reject. +12-24k Kč ztráta poplatku za odhad + BRKI hit. Pre-screen banky před aplikací.
  • • Sibling/friend non-family u KB/ČSOB/HB: Family Plus programy vyžadují příbuzenskou linii (parent/grandparent/child/grandchild/spouse). Sibling/non-family = ČS only (+0,1 % rate).
  • • Skip pre-screening BRKI/NRKI: 1 spoludlužník s delinquence z minulosti → total reject. Solution: pre-check BRKI/NRKI (250 Kč/osoba) před společnou aplikací.
  • • Ignorování inheritance complications: bez závěti § 1475+ OZ při úmrtí spoludlužníka chaos s dědici. Solution: závěť pro každého spoludlužníka + life insurance s mortgage benefit (banka beneficiary).

Související nástroje

Multigenerační hypotéka 2026 — 3-4 spoludlužníci napříč generacemi · Jistybyt