Kalkulačky · Daně · Novostavba
DPH novostavby 2026 — 15 % nebo 21 %?
Při koupi nového bytu od developera platíte DPH zahrnutou v ceně. § 49 ZDPH 2026: 15 % do 7M Kč ceny vč. DPH a do 120/150 m² plochy. 21 % nadlimitní. Klíčová věc: limity jsou „AND“ — překročení JEDNOHO znamená 21 %.
DPH 15 % — 825 000 Kč
Snížená sazba 15 % — splňuje oba limity: cena vč. DPH 6 325 000 Kč ≤ 7 mil. + plocha 80 m² ≤ 150 m² (byt).
Cena s DPH
6 325 000 Kč
79 063 Kč/m²
Alt sazba 21 %
1 155 000 Kč
Rozdíl: 330 000 Kč
Limit checks
Tip pro optimalizaci
Optimální! Pokud byste přidali metráž nad 150 m² nebo cena přesáhla 7 mil. vč. DPH, sazba by skočila na 21 % (rozdíl 330 000 Kč).
§ 49 zákona č. 235/2004 Sb. o DPH. Sazby 2026: 15 % snížená pro bytové prostory do 7 mil. Kč ceny vč. DPH a do 120 m² (RD) / 150 m² (byt) celkové podlahové plochy. 21 % základní pro nadlimitní. Limity jsou „AND“ — překročení JEDNOHO znamená 21 %. Plocha = celková podlahová plocha vč. lodžie/sklepu/garáže (zákonná metodika).
Příklady 2026
- • Byt 5M Kč 75 m² — 15 %, DPH 750k Kč. Total 5,75M.
- • Byt 6M Kč 90 m² — 15 %, DPH 900k Kč. Total 6,9M (< 7M limit).
- • Byt 7M Kč 100 m² — 21 %, DPH 1,47M Kč. Total 8,47M. Překročen cenový limit (7M × 1,15 = 8,05M > 7M).
- • Byt 5M Kč 160 m² — 21 %, DPH 1,05M Kč. Total 6,05M. Překročen plošný limit (160 > 150 m²).
- • RD 5M Kč 130 m² — 21 %, DPH 1,05M Kč. Total 6,05M. RD má limit 120 m².
- • RD 5M Kč 110 m² — 15 %, DPH 750k Kč. Total 5,75M.
Optimalizační tipy
- • Vyjednat slevu pod limit. Pokud byt cena vč. DPH 7,2M, vyjednat slevu na 6,9M = 15 % místo 21 % = úspora 360k Kč na DPH.
- • Zkontrolujte plochu. Lodžie, sklepy, garáže se započítávají dle zákonné metodiky. Někteří developeři uvádějí jen obytnou plochu — celková je vyšší.
- • Inzerce „od 5,8M“. Často cena BEZ DPH. Klient se diví na konci, když vidí 6,67M Kč (5,8M × 1,15). Vždy se ptejte „je to s DPH?“.
- • Hypotéka kalkulačka. DPH se zahrnuje do kupní ceny → zvyšuje potřebnou hypotéku + akontaci. Naše /dsti-dti spočítá s reálnou cenou vč. DPH.
Související nástroje
- → Vedlejší náklady na koupi — kolik dalších nákladů kromě DPH (advokát, kolky, znalec).
- → DSTI/DTI ČNB limity — zda hypotéka projde s reálnou cenou vč. DPH.
- → Co ohlídat při koupi novostavby — 8 fází + escrow + garance § 2113 OZ.