Přeskočit na obsah

Kalkulačky · Pronájem · Airbnb regulace

Airbnb regulace 2026 — Praha vyhláška + DAC7 EU + DPH

Compliance check pro krátkodobý pronájem (Airbnb, Booking, Vrbo) v ČR 2026. Praha vyhláška hl. m. 2024 limit 90-180 dní/rok pro non-primary residence. § 9 ZDP pasivní pronájem (paušál 30 %) vs § 7 ZDP OSVČ aktivní podnikání (paušál 60 %). DPH § 6a ZDPH plátce povinný od 2M Kč obratu. DAC7 EU 2024 automatic income reporting Airbnb/Booking nad 30 transakcí / 50k Kč. SVJ + bytové družstvo restrictions common. Pokuty 50-500k Kč.

Praha vyhláška 2024+ — denní limity

  • • Praha historic-restricted (Praha 1, 2, 3, 5, 7, 8 — turistická centra): 90 dní/rok pro non-primary residence. Primary residence (TP) = exemption full year.
  • • Praha other-limited (ostatní MČ): 180 dní/rok pro non-primary residence.
  • • Brno regulated (Brno-střed, Brno-Žabovřesky): 120 dní/rok per vyhláška 2025.
  • • Tourism municipalities (Český Krumlov, Karlovy Vary, Špindlerův Mlýn): 150 dní/rok.
  • • Unrestricted (rural, mimo turistická centra): 365 dní/rok bez local regulation.
  • • Penalty 50-500k Kč/případ — Praha historic district maximum 500k. Repeat offenses = exponential escalation.

Daňové režimy — § 9 vs § 7 ZDP

  • • § 9 ZDP paušál 30 %: pasivní krátkodobý pronájem (limited number of guests, no business services). Effective tax 70 % × 15 % = 10,5 %. Best pro low-volume passive (do 500k Kč obratu).
  • • § 7 ZDP paušál 60 %: aktivní podnikání (živnostenský list, full-service ubytování). Effective tax 40 % × 15 % = 6 %. Best pro 500k-2M Kč obratu OSVČ.
  • • § 18 ZDP s.r.o. corporate: 19 % corporate + 15 % dividend payout = 31 % combined. Best pro 5M+ Kč obratu s property depreciation deductions.
  • • Skutečné výdaje: alternative všechny režimy — track actual expenses (cleaning, fees, utilities, depreciation). Best pokud výdaje > paušál %.

DPH § 6a ZDPH + DAC7 EU 2024

  • • DPH plátce povinný od 2M Kč obratu/rok (§ 6a ZDPH 2024 limit). Krátkodobý pronájem ubytovací služby = 12 % redukovaná sazba.
  • • DAC7 EU 2024: Airbnb / Booking / Vrbo automatic reporting financial authorities pokud > 30 transakcí ročně NEBO > ~2 000 EUR/50k Kč. Hosting platforms povinné submit data Q1 následujícího roku.
  • • FÚ matching: Czech tax authority automatic compares DAC7 reports vs daňová přiznání. Discrepancies = audit + penalty.
  • • Stavební zákon § 80+ change of use: > 270 dní/rok = considered commercial use. Required permit ~5-15k Kč.

SVJ + bytové družstvo restrictions

SVJ § 1175 OZ stanovy mohou explicitly zakazovat krátkodobý pronájem. Modification requires 75 % consent § 1208 OZ — typically difficult. Operating against stanovy = žaloba § 1209 OZ + court order to stop + damages claim.

Bytové družstvo § 215 zák. 90/2012 Sb. typically prohibits commercial use. Conversion to vlastnictví § 1158 OZ (družstvo → SVJ vlastnictví) = requires DR vote + cash buyout typically 1-3M Kč. Verify DR rules before commencing short-term operation.

5 chyb krátkodobého pronájmu

  • • Praha historic 180+ dní bez primary residence: vyhláška violation = pokuta 50-500k Kč/případ. Reduce to 90 OR establish TP.
  • • Operating bez registrace: illegal status — § 7 ZDP OSVČ (živnostenský list 1k Kč) NEBO § 9 ZDP individual passive registrace mandatory within 30 dní.
  • • Skip DPH plátce registrace nad 2M obratu: § 6a ZDPH penalty + back-tax 21 % × revenue + úroky § 1970 OZ. Critical compliance issue.
  • • Ignore DAC7 EU reporting: Airbnb automatically reports to FÚ via DAC7 since 2024. Discrepancy daňové přiznání = audit + penalty.
  • • Bez operator insurance: § 2940 OZ liability za guest injuries / property damage. Airbnb $1M Host Protection limited — supplement osobní 5-10M Kč policy (5-15k Kč/rok).

Související nástroje

Airbnb regulace 2026 — Praha vyhláška + § 9/§ 7 ZDP + DPH + DAC7 EU · Jistybyt